L’attività di realizzazione e successiva rivendita di unità immobiliari deve considerarsi imprenditoriale, dal momento che l'intervento sul complesso immobiliare effettuato risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, ma alla realizzazione e successiva vendita a terzi, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un'attività protratta nel tempo. Questo, in sintesi il contenuto della risposta n. 426 all’interpello del 24 ottobre 2019.
La richiesta
Un contribuente fa presente di essere proprietario di un fabbricato urbano ad uso civile abitazione e servizi sul quale vuole effettuare lavori di ristrutturazione edilizia di demolizione e ricostruzione con volumetria aumentata del 20% rispetto alla situazione antecedente, poiché tale possibilità è prevista dal regolamento urbanistico del comune dove è situato l’immobile e dalle vigenti disposizioni nazionali e regionali.
L'istante precisa che l'aumento volumetrico non modifica le caratteristiche fondamentali dell'intervento, tanto che verrà presentata una Scia e non una licenza di costruzione. Il contribuente al termine dei lavori vuole procedere alla cessione dell'intero fabbricato, che tra l’altro possiede da più di cinque anni, e chiede se l'atto di cessione sia idoneo a generare una plusvalenza imponibile e, se sì, come debba calcolarla.
La risposta dell’Agenzia
I tecnici dell’Agenzia nel chiarire il dubbio partono dalla definizione di redditi diversi come delineata dall’articolo 67, comma 1) lettera b) del Tuir, cioè che “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”.
Tale prescrizione è stata introdotta per assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalla cessione di immobili effettuata per finalità speculativa che si presuma sia realizzata laddove l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell’immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a 5 anni. Presupposto per la tassazione della plusvalenza in argomento è che l'attività della persona fisica non possa configurare l'esercizio di impresa commerciale ai sensi dell'articolo 55 del Tuir.
L’Agenzia specifica che perché si configuri l'attività commerciale è necessario che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità “abituale”, anche se non esclusiva e, in mancanza di tale elemento, l'attività commerciale esercitata “occasionalmente” produca un reddito inquadrabile nella categoria dei redditi diversi. L'esercizio dell'impresa, inoltre, può esaurirsi anche con un singolo , in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta; in particolare un singolo affare può costituire esercizio di impresa quando implichi il compimento di una serie coordinata di atti economici, sia pure attraverso un'unica operazione economica, come avviene nel caso di costruzione di edifici da destinare all'abitazione
Tenendo conto anche di quanto già chiarito dalla risoluzione n. 204/2002, l’Agenzia ritiene che, nel caso in esame la realizzazione a seguito dei lavori di 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto, configura un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l'atto di cessione e strumentale rispetto all'incremento di valore, tale che evidenzia l'intento di realizzare un “arricchimento”.
In pratica, l'attività svolta dall'istante deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l'intervento sul complesso immobiliare risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, ma alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto a terzi, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea, svolta nel tempo.
Quindi, conclude l’Agenzia, il reddito generato dalla vendita delle unità immobiliari va considerato imponibile come reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa, previsto dall’articolo 55 e successivi del Tuir.
