A regime ordinario, la cessione
di diritti volumetrici del Comune

L’Agenzia delle entrate, con la risoluzione 80/E del 24 ottobre 2018, fornisce chiarimenti sul trattamento fiscale applicabile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a un atto avente per oggetto la cessione di diritti volumetrici da parte di un Comune a una società. In particolare, il contribuente ha invocato l’applicazione del regime di favore previsto dall’articolo 32 del Dpr 601/1973 (che prevede un’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale) richiamato dall’articolo 20 della legge 10/1977, come modificato dall’articolo 1, comma 88, della legge 205/2017.
 
Prima di pronunciarsi in ordine alla eventuale spettanza del regime fiscale agevolato, l’Agenzia esamina la fattispecie ai fini dell’Iva, riscontrando il difetto del requisito soggettivo prescritto ai sensi dell’articolo 4 del Dpr 633/1972.
Il Comune, infatti, tramite la cessione di diritti edificatori, opera una redistribuzione della volumetria presente nell’area di sua proprietà perseguendo, nell’esercizio della potestà conformativa del territorio, un interesse di carattere pubblicistico: pertanto, la cessione di diritti volumetrici configura un atto posto in essere dal Comune nell’esercizio della sua attività istituzionale.
 
Esclusi, quindi, la presenza di presupposti Iva, l’operazione viene ricondotta nell’ambito applicativo dell’imposta di registro.
Tuttavia, l’Agenzia non riconosce, nel caso di specie, la spettanza dei benefici fiscali invocati, nonostante il comma 88 dell’articolo 1 della legge 205/2017 preveda che il trattamento di favore si applichi anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio, posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché agli atti attuativi di esecuzione dei primi.
Infatti, l’intervento normativo si inserisce nel contesto della disciplina recata dalla legge 10/1977 e successive modifiche, così da escludere dall’ambito applicativo dell’agevolazione quegli atti che benché genericamente preordinati alla trasformazione del territorio, non abbiano per oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla richiamata disciplina.
Viene altresì evidenziato che la novella recata dal comma 88 va considerata prevalentemente come strumento di adeguamento alla evoluzione degli strumenti urbanistici, che si manifesta, tra l’altro, con l’adozione, da parte degli enti territoriali, di strumenti più snelli, in linea con le nuove esigenze degli operatori del settore, e non consente di ricondurre all’ambito applicativo del regime di favore gli atti traslativi o costitutivi dei diritti reali immobiliari, non riconducibili alla disciplina di cui alla legge 10/1977 o ad altre disposizioni agevolative ancora vigenti.
 
Non può, pertanto godere, dei benefici fiscali un atto avente per oggetto la cessione di diritti volumetrici da un Comune a una società, da porre in essere in esecuzione di una convenzione attuativa di un piano urbanistico particolareggiato.
La soluzione adottata appare, tra l’altro, in linea con l’orientamento giurisprudenziale (cfr Cassazione, sentenza n. 11106/2008), in base al quale le norme agevolative rientrano tra quelle aventi carattere eccezionale, che richiedono una esegesi ispirata al criterio di stretta interpretazione, e, pertanto, l’ambito applicativo delle stesse non può essere esteso a fattispecie non espressamente previste dalla norma.
 
Pertanto, tenuto conto che la cessione di cubatura, in quanto facoltà che inerisce al diritto di proprietà è assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare, la risoluzione in esame perviene alla conclusione che la cessione di volumetria in questione è soggetta all’imposta di registro nella misura proporzionale del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1 della tariffa parte prima allegata al Dpr 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro) e 10, comma 3, del Dlgs 23/2011.