Un terreno agricolo sul quale si trova un fabbricato a uso abitativo può essere considerato pertinenziale all'abitazione stessa. Di conseguenza la sua cessione beneficia del regime prezzo-valore introdotto dalla Finanziaria 2006, che consente nelle compravendite tra privati, aventi a oggetto abitazioni e relative pertinenze, di considerare base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il valore catastale dell'immobile e non il corrispettivo pattuito. Nel quadro normativo che ha introdotto la deroga, infatti, non si rilevano vincoli restrittivi in ordine alla tipologia o al numero delle pertinenze, né esiste un concetto di pertinenza ai fini tributari diverso da quello previsto ai fini civilistici. Nell'atto di compravendita, tuttavia, deve essere evidenziato il vincolo di strumentalità.
Questo il contenuto della risoluzione n. 149/E dell'11 aprile, con cui l'Agenzia risponde all'interpello di un notaio in procinto di registrare la compravendita di un compendio immobiliare composto di terreni e fabbricati in un unico corpo. Dei due edifici, uno è accatastato come abitazione e l'altro come fabbricato accessorio, mentre il terreno, pur non essendo destinato a fini agricoli ma a pertinenza del bene principale, risulta registrato come "Zona agricola".
L'istante chiede se, nel determinare il prezzo dell'intero complesso, ci si possa avvalere, per determinare l'imposta di registro, della deroga al principio generale introdotta con la Finanziaria 2006, che considera base imponibile il valore catastale dell'immobile trasferito, indipendentemente dal corrispettivo pattuito.
L'Agenzia chiarisce che all'immobile ad uso abitativo e a tutte le pertinenze si può applicare il meccanismo del prezzo-valore, purché sussista effettivamente il vincolo pertinenziale. Quest'ultimo, come precisato anche nella circolare 12/2007 deve essere evidenziato nell'atto di cessione.
Il rapporto di accessorietà rispetto al bene principale, necessariamente destinato ad uso abitativo, si desume da due presupposti: uno soggettivo, dato dalla volontà effettiva di creare un vincolo di complementarietà funzionale tra il bene principale e quelli accessori, l'altro oggettivo, identificato nel rapporto funzionale che intercorre tra i beni. Gli immobili pertinenziali, inoltre, devono ex lege essere dotati di una propria rendita catastale.
Le Entrate precisano che non esiste ai fini fiscali una nozione di pertinenza diversa da quella civilistica, per la quale "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima" (articolo 817 c.c.). Ne deriva che, come auspicato anche dall'interpellante, al trasferimento di terreni si applica lo stesso meccanismo del prezzo-valore riconosciuto agli immobili urbani, poiché le pertinenze sono attratte nella disciplina impositiva del bene principale.
"Prezzo-valore" anche per i terreni agricoli pertinenti
Nell'atto di acquisto, tuttavia, deve figurare il rapporto di strumentalità con l'abitazione principale
