L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 61 del 1° febbraio 2022, risolve ancora alcuni dubbi sulla possibilità di applicare la detrazione del 110% per interventi di efficientamento energetico operati sulle parti comuni di un edificio a maggioranza residenziale. In particolare, precisa che in caso di sostituzione integrale di una “facciata continua” (in sintesi, rivestita) occorre l’asseverazione dei tecnici che attestino il rispetto dei requisiti previsti dall’agevolazione.
Il condominio, di sei piani fuori terra e di un piano interrato, che sollecita il chiarimento è composto da 36 unità immobiliari, 35 a destinazione residenziale e una commerciale. Le abitazioni sono di proprietà in parte di persone fisiche e in parte di società.
L’istante riferisce, in particolare, che la facciata est dell'edificio è a “facciata continua” e “si presenta come una struttura unica costituita da montanti verticali agganciati alla struttura portante dell'edificio e traversi orizzontali agganciati ai montanti, il tutto sostenente i pannelli vetrati non apribili e gli elementi finestrati (cd. "tamponamenti apribili scorrevoli") agganciati a loro volta ai montanti e ai traversi”.
I condòmini hanno intenzione di effettuare 6 tipi di interventi di riqualificazione energetica:
- l'isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali
- la sostituzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria
- l'installazione di un impianto solare fotovoltaico per la produzione di energia elettrica
- la sostituzione dei serramenti comprensivi di infissi nelle parti comuni, specificatamente dell'ingresso e del vano scala, entrambi dotate di impianto di climatizzazione invernale
- la sostituzione dei serramenti comprensivi di infissi all'interno delle singole unità immobiliari
- la sostituzione integrale della struttura costituente la “facciata continua”.
L’interpello fornisce una serie di altre informazioni utili ai fini dell’applicazione del Superbonus. In particolare, precisa che:
- la superficie a uso residenziale del condominio è superiore al 50% dell’intero edificio
- l'intervento di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali interessa il fabbricato con un'incidenza molto maggiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’immobile
- è stato poi accertato che già con l’esecuzione dei primi cinque interventi su riportati è possibile raggiungere il superamento di due classi energetiche, condizione che verrà dimostrata attraverso l'attestato di prestazione energetica convenzionale.
Infine, su richiesta dell’Amministrazione, l’istante ha fornito documentazione integrativa dalla quale emerge che gli immobili delle società sono classificati nella categoria catastale “A/3 -Abitazioni di tipo economico” e sono attualmente utilizzati a soli fini residenziali. Le società, inoltre, precisa ancora il condominio, parteciperanno esclusivamente alle spese per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio.
I dubbi sollevati sono due: il condominio chiede in primis se i lavori programmati possano beneficiare del Superbonus, con particolare riferimento alla sostituzione della “facciata continua” e se per i beneficiari dell’agevolazione è possibile optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
L’Agenzia delle entrate fornisce il suo parere non prima di avere ricapitolato la normativa e la prassi che hanno introdotto e spiegato le modalità applicative del Superbonus. La detrazione maggiorata, ricordiamo, è stata introdotto dall’articolo 119 del decreto “Rilancio”, da ultimo modificato dalla legge di bilancio 2022 (articolo 1, comma 28, legge n. 234/2021). La possibilità di usufruire dello sconto in fattura o di cedere il credito è invece prevista dall’articolo 121 sempre del Dl “Rilancio”, ritoccato, anch’esso, dall’ultima legge di bilancio (articolo 1, comma 29, legge n. 234/2021).
Per quanto riguarda la prassi, sono molti i documenti con cui l’Amministrazione ha fornito chiarimenti in merito alla corretta applicazione dello sconto d’imposta. Tra questi possono essere considerati tra i più significativi la circolare n. 24/2020, la risoluzione n. 60/2020 e la circolare n. 30/2020.
Riguardo ai destinatari della maxi agevolazione, per il caso in esame, l’Agenzia ricorda la circolare n. 24/2020, secondo la quale la detrazione del 110% può essere applicata sia ai fini dell’imposta lorda sul reddito delle persone fisiche (Irpef) che delle società (Ires), anche se, in quest’ultimo caso, limitatamente alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali in condominio. Con riferimento agli edifici, l’agevolazione è prevista per gli interventi effettuati sulle singole abitazioni e sulle parti comuni di edifici residenziali, ma non su immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni.
Ai fini della detrazione possono essere considerate soltanto le spese per i lavori realizzati sulle parti comuni dell’edificio residenziale considerato nella sua interezza. Se poi la superficie complessiva delle unità residenziali è superiore al 50% del totale possono usufruire dello sconto fiscale anche i proprietari e i detentori dei locali non residenziali che sostengano le spese per le parti comuni. In caso di percentuale inferiore al 50%, possono comunque beneficiare del Superbonus, per le spese sulle parti comuni, i proprietari e i detentori delle abitazioni comprese nell’edificio.
Continuando con i requisiti necessari per usufruire del Superbonus il documento di prassi ricorda ancora che gli interventi “trainanti” e “trainati” di efficientamento energetico sono agevolabili, tra l'altro, a condizione che gli edifici interessati siano dotati di determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, di impianti di riscaldamento funzionanti, o riattivabili con un intervento di manutenzione, anche straordinaria, presenti negli ambienti in cui si realizza l'intervento agevolabile. Il requisito non è richiesto soltanto per l’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.
Forniti gli elementi necessari a circoscrivere la vicenda rappresentata nell’interpello, l’Agenzia delle entrate dà il via libera al Superbonus per i primi quattro interventi descritti dall’istante, effettuati sulle parti comuni del condominio, e per la sostituzione dei serramenti e infissi all'interno delle singole unità immobiliari (punto 5).
Per quanto riguarda la sostituzione della “facciata continua” (punto 6), l’agevolazione spetta, come stabilito dal decreto “Rilancio”, per le modifiche di efficientamento energetico che rispettano le condizioni previste dall’articolo 14 del Dl n. 63/2013 e se riscontrabili i requisiti indicati dal decreto 6 agosto 2020 del ministro dell'Economia e delle Finanze e del ministro dell'Ambiente e della tutela del Territorio e del Mare e del ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, per le finestre comprensive di infissi.
Al riguardo, la conformità dei lavori ai requisiti tecnici richiesti è asseverata, come ogni altro intervento “trainante” o “trainato” di efficienza energetica, da un tecnico abilitato, come prescrive il comma 13 dell’articolo 119 del decreto “Rilancio”.
Infine, l’Agenzia conferma che i condòmini beneficiari del Superbonus potranno scegliere, come ammesso dall’articolo 121 del decreto “Rilancio”, di usufruire della detrazione trasformandola in uno sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore o in un credito d’imposta cedibile a terzi.
