Acquisto casa: tassazione agevolata se richiesta all'atto della cessione

Quando un privato acquista una casa può richiedere, al momento della stipula del rogito notarile, di avvalersi dell'applicazione del criterio del "prezzo-valore" ai fini della determinazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. La facoltà è stata introdotta dalla Finanziaria 2006 (articolo 1, comma 497, legge 266/2005) e consiste nella possibilità, in caso di cessioni di immobili a uso abitativo, e relative pertinenze, effettuate a favore di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, di considerare come base imponibile il "valore catastale" anziché il "valore commerciale" dell'alloggio.

Il quesito sottoposto all'Amministrazione finanziaria da un notaio riguarda il caso di una permuta di immobili a uso abitativo tra persone fisiche: nell'atto, redatto nel 2007 e registrato nel corso dello stesso anno, il notaio ha riportato il valore di ciascun immobile, determinato tenendo conto di quanto previsto dall'articolo 52 del Dpr 131/1986, senza richiesta, da parte dell'acquirente, dell'applicazione del "prezzo-valore". L'istante, evidenziando che l'omissione è avvenuta per semplice dimenticanza, ritiene di poter ovviare redigendo un atto integrativo contenente la succitata richiesta, in analogia a quanto avviene nel caso delle agevolazioni previste per la "prima casa".

L'agenzia delle Entrate non concorda con la soluzione prospettata dall'interpellante e con la risoluzione n. 145/E del 9 giugno argomenta le ragioni del proprio parere.
La Finanziaria 2006, nell'introdurre la possibilità di richiedere che le imposte di registro e ipo-catastali vengano applicate sul valore catastale e non sul valore venale in comune commercio, ha disposto che "…Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito" e che la richiesta al notaio da parte dell'acquirente avvenga "all'atto della cessione".

I tecnici delle Entrate evidenziano che, considerata la formulazione letterale della norma che ha come scopo anche quello di evidenziare in atto il reale corrispettivo della transazione, va esclusa la possibilità di richiedere l'applicazione del "prezzo-valore" in un atto integrativo. La scelta, infatti, comporta l'inibizione dell'attività di controllo da parte degli uffici; non è pertanto ipotizzabile che l'eventuale attività di accertamento avviata possa essere bloccata attraverso la presentazione di un atto integrativo a quello di cessione tramite il quale l'acquirente chiede l'applicazione del criterio del prezzo-valore.

Al caso esaminato, quindi, non può essere esteso per analogia l'indirizzo espresso dall'Agenzia in materia di agevolazioni "prima casa" e di agevolazioni per gli immobili compresi in aree soggette a piani di recupero (rispettivamente, circolare 38/2005 e risoluzione 110/2006), circostanze per le quali è stata riconosciuta la possibilità di integrare, con un successivo atto, quello originario non contenente la richiesta di applicazione del regime fiscale più favorevole.