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Immobili

Omi, ancora in crescita il mercato
immobiliare non residenziale

Andamento positivo per i comparti terziario-commerciale e produttivo, che nel secondo trimestre 2021 hanno realizzato il raddoppio dei volumi di compravendita rispetto al relativo periodo dell’anno precedente

immagine generica illustrativa

È stato pubblicato, ed è da oggi disponibile sul sito dell’Agenzia, il documento trimestrale di approfondimento “Non Residenziale - Statistiche II trimestre 2021”, a cura dell’Ufficio statistiche e studi della direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare delle Entrate.
Il secondo trimestre 2021, in particolare, ha presentato non poche peculiarità nella prospettiva di un’interpretazione statistica dei dati, in quanto l’ordinario confronto tendenziale, con il periodo omologo dell’annualità precedente avrebbe imposto come termine di paragone il secondo trimestre del 2020, ossia la finestra temporale su cui più hanno pesato gli effetti delle radicali scelte di compressione della vita sociale ed economica del governo nel 2020 motivate dalle note ragioni di carattere sanitario.
Per evitare, dunque, di fornire un quadro statistico tanto scontato, quanto di difficile interpretazione rispetto alle reali dinamiche di mercato, nel documento è stato sviluppato eccezionalmente un doppio confronto, non solo con il secondo trimestre del 2020, ma anche con il secondo trimestre del 2019, in periodo pre-pandemia; ai prevedibili tassi di recupero record del confronto tradizionale tra 2021 e 2020, quindi, sono stati affiancati i più contenuti, ma più significativi, tassi di variazione tra 2021 e 2019.
Giova sottolineare come anche questi ultimi tassi di variazione non possano essere ritenuti pienamente confrontabili con le rilevazioni ordinarie, sia perché è possibile che permanga una coda dell’effetto-rimbalzo a seguito degli eventi del 2020, sia perché si tratta dell’impatto cumulato di due annualità; per una più puntuale definizione delle dinamiche in atto, dunque, sarà utile attendere il consolidarsi delle tendenze statistiche nelle future rilevazioni.

Posta questa necessaria premessa, si può tuttavia affermare con certezza che la tendenza del mercato nel settore non residenziale è di tipo espansivo; non soltanto, infatti, i due tassi tendenziali rilevati (rispetto al 2020 e al 2019) sono entrambi fortemente positivi (volumi quasi raddoppiati rispetto al 2020 e cresciuti di quasi un terzo rispetto al 2019), ma persino la media tra il 2020 e il 2021, nonostante il traumatico impatto delle chiusure, risulta superiore al dato del 2019.
 
Serie storica variazioni % tendenziali biennali NTN settori Terziario-commerciale, Produttivo e Produttivo agricolo

grafico con la serie storica delle variazioni percentuali tendenziali biennali NTN settori Terziario-commerciale, Produttivo e Produttivo agricolo

Si propone, a seguire, una breve sintesi delle dinamiche di ciascun segmento.

Segmento terziario-commerciale
Nel segmento terziario-commerciale, al quale appartiene quasi il 60% dell’intero volume di compravendite del settore non residenziale, i tassi risultano sostanzialmente in linea con quelli aggregati appena citati, con una crescita dei volumi delle compravendite del 97,9% rispetto al 2020 e del 34,2% rispetto al 2019.
La dinamica risulta abbastanza omogenea rispetto alle macroaree territoriali, con l’unico tasso significativamente inferiore alla media relativo alle Isole, limitatamente al confronto con il 2019 (+23.6%); il confronto biennale mostra poi una certa differenziazione tra comuni minori (+38%) e comuni capoluogo (+24,5%).
Il documento presenta anche, come di consueto, un approfondimento mirato su ciascuno dei comparti in cui è possibile disaggregare il segmento di mercato terziario-commerciale: uffici e studi privati, negozi e laboratori, depositi commerciali e autorimesse, più un quarto gruppo residuale.

Il segmento che ha evidenziato le variazioni più rilevanti è stato quello comprensivo di depositi commerciali e autorimesse (+102,3% rispetto al 2020, +44,9% rispetto al 2019); in generale si rileva il permanere di una significativa, generale tendenza alla riduzione delle superfici medie degli immobili compravenduti.

Un ultimo paragrafo è dedicato all’analisi del mercato delle principali città italiane: pur con le inevitabili oscillazioni che caratterizzano le rilevazioni puntuali, si rileva una tendenza all’espansione dei volumi compravenduti più contenuta rispetto a quella generale aggregata.

Segmento produttivo
Anche il segmento produttivo ha registrato tassi di espansione del mercato in linea con la tendenza del settore (+85,4% rispetto al 2020, +28% rispetto al 2019).
La crescita è risultata meno accentuata al Nord nel confronto con il 2019 (+15% il Nord Ovest, +28,5% il Nord Est, contro tassi superiori al 40% per Centro e Sud e superiori al 50% per le Isole); il Nord resta tuttavia l’area più dinamica del Paese, con oltre il 60% del totale delle compravendite.

Il rapporto presenta anche la consueta, ulteriore segmentazione, sviluppata sulla base della rendita catastale, scelta, almeno in prima approssimazione, quale parametro di definizione qualitativa delle unità immobiliari; i dati mostrano una crescita più accentuata nelle due classi estreme (meno di 500 euro e oltre 10.000 euro).

Segmento produttivo agricolo
Nel settore produttivo agricolo l’incremento delle compravendite è stato pari all’88,1% rispetto al 2020 e al 22,9% rispetto al 2019; in quest’ultima rilevazione si osserva come due delle cinque macroaree territoriali individuate mostrino tassi negativi (-0,2% il Nord Ovest, -10,8% le Isole).
Al Nord continua a concentrarsi, in ogni caso, gran parte del mercato nazionale (quasi i due terzi del totale).

Altre destinazioni
Il rapporto presenta, infine, come accennato, una quarta aggregazione, che raccoglie tutte le unità scambiate che non rientrano nei raggruppamenti precedenti, pari a oltre un terzo del totale e, per quasi il 98%, rappresentate da immobili appartenenti al gruppo catastale F; anche in questo caso le dinamiche (+96,2% rispetto al 2020, +32,1% rispetto al 2019) risultano in linea con l’andamento generale del settore.

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