Agevolazioni prima casa revocate
per riacquisto di sola nuda proprietà

La Cassazione, su ricorso dell’Agenzia delle entrate, con la sentenza n. 17148 del 28 giugno 2018, ha fissato il principio di diritto secondo cui, in tema di agevolazioni prima casa (Iva o Registro), come disciplinate dall’articolo 1, nota II bis della tariffa parte I allegata al Tur (Dpr 131/1986), il riacquisto agevolato di altro immobile a seguito della rivendita nel quinquennio della prima casa già comprata con i benefici fiscali può avvenire solo se tale immobile può essere destinato ad abitazione principale. Cosicché, l’acquisto della sola nuda proprietà, in quanto diritto non idoneo a trasferire il potere pieno e assoluto dell’uso e del godimento sul bene acquistato, non consente il mantenimento delle agevolazioni fiscali.
 
La fattispecie concreta
I giudici tributari di merito della Toscana hanno ritenuto fondato il ricorso del contribuente con il quale egli contestava il provvedimento di revoca delle agevolazioni Iva, già concesse in sede di acquisto di unità abitativa per civile abitazione alienata nel quinquennio con l’obbligo di riacquisto – entro un anno – di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Le motivazioni della revoca, riconducibile all’interpretazione della nota II bis, comma 4, apposta in calce all’articolo1 della tariffa parte I, Dpr 131/1986, erano incentrate sul fatto che il contribuente, pur rispettando il termine annuale previsto dalla legge, aveva riacquistato la quota indivisa di un quarto della nuda proprietà di un altro immobile e richiesto di avvalersi, anche con riguardo al secondo atto di acquisto, dell’aliquota d’imposta ridotta.
La possibilità di fruire nuovamente delle agevolazioni in disamina era confermata dalla Ctr Toscana per il fatto che il contribuente aveva comunque dimostrato di avere destinato a propria abitazione principale l’immobile oggetto del riacquisto.
 
Avverso la pronuncia della Ctr, l’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, denunciando “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, nota II bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986”.
 
Le motivazioni della sentenza
La Corte di cassazione, con la sentenza in disamina, nell’accogliere il ricorso dell’Agenzia, ha preliminarmente evidenziato che l’acquisto della nuda proprietà di un immobile – tanto più se esso avviene solo per una quota – non costituisce titolo giuridico idoneo e sufficiente a conseguire quella disponibilità del bene indispensabile per la destinazione dello stesso a propria abitazione e a nulla rilevando l’eventuale trasferimento della residenza da parte del contribuente nel nuovo immobile.
 
La Corte ha poi differenziato le condizioni che devono sussistere al momento dell’accesso originario alle agevolazioni da quello successivo alla rivendita nel quinquennio e al mantenimento delle agevolazioni in forza della deroga prevista dall’ultimo periodo del richiamato comma 4 della nota II bis.
Con riguardo all’accesso, la Corte ha ricordato che le condizioni necessarie per fruire delle agevolazioni sono – oltre al fatto di non essere titolare di diritti di proprietà (o di diritti a tal fine assimilati) su altra abitazione nel territorio del comune in cui è posto l’immobile acquistato – di non avere fruito in precedenza delle agevolazioni fiscali “prima casa”, nonché di obbligarsi a trasferire la propria residenza nel comune in cui è posto l’immobile acquistato.
Nel caso di alienazione nel quinquennio, invece, secondo la Corte di cassazione il mantenimento delle agevolazioni in disamina sarebbe sottoposta alla più restrittiva condizione dell’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale che, a differenza della fattispecie relativa all’accesso, non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene in senso lato.
 
Al riguardo, merita di essere segnalato che tale differente disciplina circa le condizioni previste dalla legge per l’accesso e per il mantenimento delle agevolazioni è stata sottoposta, come ricordato dalla stessa Corte di cassazione, al vaglio di costituzionalità. Invero, a seguito di ordinanza del 26 febbraio 2008 della Ctp di Udine è stata sollevata, in riferimento agli articoli 3 e 35, primo e quarto comma, della Costituzione, questione di legittimità costituzionale proprio con riguardo all’ultimo periodo del comma 4 della nota II bis dell’articolo 1 della parte I della tariffa allegata al Dpr 131/1986, come sostituito dall’articolo 3, comma 131, legge 549/1995 (Misure di razionalizzazione della finanza pubblica), nella parte in cui non avrebbe previsto che, “al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni fiscali concesse per il precedente acquisto, l’acquisto di altro immobile si possa perfezionare con atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e con atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse e nella parte in cui, invece, prevede l’obbligo di adibire a propria abitazione principale l’altro immobile acquistato”.
 
La Corte costituzionale ha valutato la questione non fondata giusta ordinanza n. 46/2009, ove si è affermato che “non è irragionevole che il legislatore, al fine di consentire al contribuente di evitare la decadenza dalle suddette agevolazioni, richieda, con riferimento all’acquisto del secondo immobile, una condizione diversa e più restrittiva (la destinazione della casa ad abitazione principale) rispetto a quelle stabilite, per la concessione delle agevolazioni medesime per l’acquisto del primo immobile....”.
 
Il principio di diritto affermato dalla Corte
La tipica natura residuale del diritto concesso al nudo proprietario, al quale viene riconosciuta solo la facoltà di disporre del bene e, rimessa ad altri, quella di godimento, ha condotto la Corte a formulare il principio di diritto secondo cui la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, prevista nel caso in cui il contribuente abbia trasferito, per atto a titolo oneroso o gratuito l’immobile acquistato con l’agevolazione medesima, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, “non è evitata qualora, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con tale agevolazione, proceda all’acquisto della nuda proprietà di altro immobile”.
Ciò perché l’acquisto del diritto della nuda proprietà sull’immobile non consente l’uso e il godimento dell’abitazione in modo pieno ed esclusivo e risultano, in ogni caso, irrilevanti le circostanze della destinazione dell’immobile a propria abitazione principale; ovvero che il contribuente possa conseguire il diritto di godere e usare dell’immobile a seguito della conclusione di altri contratti o a seguito di autorizzazione concessagli da parte di terzi aventi diritto, trattandosi di circostanze di fatto “non strumentalmente e direttamente collegate all’atto di acquisto”.
Tutto ciò, ha rimarcato la Corte, indipendentemente da ogni considerazione in ordine al fatto che la fattispecie portata al suo esame abbia riguardato il riacquisto di quote minoritarie di diritti di nuda proprietà.