Il quarto trimestre 2018 ha mostrato, in relazione al settore non residenziale del mercato immobiliare, una nuova accelerazione della dinamica espansiva ormai in atto, eccetto sporadici episodi di segno opposto, dal 2014.
È questo il dato di sintesi che è possibile trarre dal documento “Non Residenziale - Statistiche IV trimestre 2018”, curato dall’ufficio Statistiche e Studi della direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate e da oggi disponibile, come di consueto, sul sito internet della stessa Agenzia.
Il settore, inteso nella sua complessità, ha infatti mostrato, nel trimestre citato, un’espansione dei relativi volumi di compravendita del 6,1%, dopo il modesto +1,6% registrato nel trimestre precedente. Il tasso coincide, sostanzialmente, con quello del segmento più consistente, quello terziario-commerciale, che da solo rappresenta oltre il 56% del totale dei volumi; anche l’articolato universo definito nel rapporto “Altre destinazioni”, costituito per lo più dalle categorie catastali del gruppo F, ha segnato un significativo incremento, mentre l’espansione è stata assai più ridotta nei segmenti produttivo e produttivo agricolo.
Serie storica variazioni % tendenziali Ntn settori terziario-commerciale, produttivo e produttivo agricolo
Ecco l’analisi più dettagliata di ciascuno dei segmenti di mercato citati.
Settore terziario-commerciale.
Dopo la leggera compressione dei volumi delle compravendite registrata nel terzo trimestre (-0,4%), il settore terziario-commerciale, come accennato, è tornato a crescere (quattordicesimo segno positivo negli ultimi quindici trimestri rilevati).
In termini aggregati, il tasso è risultato pari al +5,8%; la dinamica si è sviluppata in modo abbastanza omogeneo nelle varie aree territoriali del Paese (tassi compresi tra il +3% del Sud e il +5,3% del Nord-Ovest), con l’eccezione del Nord-Est, cresciuto dell’11,5 per cento.
L’espansione ha nuovamente interessato soprattutto i comuni minori (+7%), con un tasso più che doppio rispetto a quello dei capoluoghi di provincia (+3%).
Nel rapporto viene presentata anche un’ulteriore disaggregazione del settore in quattro tipologie: uffici e studi privati, negozi e laboratori, depositi commerciali e autorimesse, più una quarta residuale.
La prima tipologia, ovvero uffici e studi privati, rappresenta poco più del 10% del totale dei volumi e ha presentato, nel trimestre in oggetto, un’espansione in termini di Ntn (numero di transazioni normalizzate) del 7,5% e un significativo aumento delle superfici medie compravendute (la media nazionale per unità è cresciuta di oltre 20 m2). L’unica area in parziale controtendenza risulta essere quella delle Isole (che rappresenta, tuttavia, meno del 6% del mercato nazionale), sostanzialmente stabili in termini di volumi (+0,1%) e con superficie media in calo (-12,4 m2).
Negozi e laboratori, che rappresentano quasi il 30% del settore, hanno espresso un tasso di crescita del 3,8%, con il Centro unica area territoriale in controtendenza (-1,1%); la superficie media compravenduta è risultata, a livello nazionale, pari a 128,8 m2, con una differenziazione tra il Centro-Nord, dove le superfici medie scambiate risultano comprese tra i 135 e i 151 m2, e il resto del Paese, in cui la superficie media per unità compravenduta non supera i 107 m2 (al Sud il dato più basso, 89,9 m2, -10,7 m2 rispetto all’analogo trimestre del 2017).
La tipologia più consistente continua a risultare la terza tra quelle analizzate, ovvero depositi commerciali e autorimesse (a cui appartiene oltre il 50% dei volumi scambiati dell’intero settore); si tratta anche della tipologia che presenta il tasso di crescita trimestrale più alto (+8,9%), con dinamiche distribuite in maniera abbastanza disomogenea (dal +1,5% delle Isole al +17,4% del Nord-Est).
L’ultima aggregazione, di carattere residuale, è costituita per oltre tre quarti da unità di categoria catastale D/8 (fabbricati destinati a particolari esigenze di carattere commerciale); il quarto trimestre ha segnato, in questo caso, un calo dei volumi compravenduti del 13 per cento.
Un ultimo focus si concentra, come di consueto, sul mercato rilevato nelle otto principali città italiane dal punto di vista demografico; i dati rispecchiano, per lo più, le tendenze descritte in precedenza, con Milano che risulta il mercato più dinamico relativamente a uffici (e studi privati) e negozi (e laboratori) e Roma che ospita il maggior numero di compravendite per quanto riguarda depositi commerciali e autorimesse.
Settore produttivo
Anche il settore produttivo, dopo la flessione registrata nei precedenti tre mesi (-6,6%), nel quarto trimestre 2018 è tornato a espandersi (+0,9%); l’incremento si è concentrato esclusivamente nelle aree settentrionali del Paese (che costituiscono, tuttavia, oltre il 70% dell’intero mercato nazionale), mentre Centro, Sud e Isole hanno fatto registrare tassi negativi.
Per un’analisi più approfondita, il rapporto disaggrega anche i dati sulla base di cinque differenti classi di rendita catastale, parametro ritenuto utile a cogliere aspetti di tipo qualitativo in relazione agli immobili in oggetto; le due fasce intermedie individuate (rendita compresa tra 500 e 10mila euro) hanno confermato una sostanziale prevalenza sia in termini di consistenza del mercato (quasi il 60% del totale) che di dinamica (sono le uniche due a espandersi).
Settore produttivo agricolo
Il terzo settore analizzato, quello agricolo, è risultato essenzialmente stabile in termini di volumi compravenduti (+0,1% il tasso aggregato nazionale), con le aree Nord-Ovest, Sud e Isole che hanno più che compensato il calo registrato nel Nord-Est (-6%) e nel Centro (-6,9%).
Altre destinazioni
Il rapporto presenta, infine, una quarta aggregazione, che raccoglie tutte le unità scambiate che non rientrano nei raggruppamenti precedenti, pari a oltre un terzo del totale (Ntn 18.341) e costituite, come accennato, per oltre il 97% da immobili appartenenti al gruppo catastale F; tra tutte le numerose, ulteriori sotto-aggregazioni definite all’interno di questa tipologia residuale, il gruppo relativo agli immobili appartenenti alla categoria catastale E è stato l’unico a registrare una leggera flessione (-0,4%) in termini di volumi compravenduti.
