Il regime tributario della vendita
con patto di riservato dominio - 4

Come noto, la categoria dei redditi diversi, avendo natura residuale, raccoglie fattispecie tra loro disomogenee.
Ai nostri fini, è sufficiente richiamare l’attenzione sulla macro-categoria impositiva rappresentata dagli atti traslativi della proprietà o di altri diritti reali di godimento su determinate tipologie di beni.
Rientrano, infatti, nella categoria dei redditi diversi i differenziali positivi e negativi derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili, azioni, strumenti finanziari assimilati alle azioni e di titoli non rappresentativi di merci.
A seconda del bene ceduto, inoltre, ci sono cessioni che producono redditi diversi in ogni circostanza, come avviene per i terreni edificabili o per gli strumenti finanziari, e cessioni che producono redditi diversi solo se tra la data dell’acquisto e quella della cessione non sono intercorsi più di cinque anni, circostanza che si verifica per i fabbricati e per i terreni non edificabili.
 
Il periodo di imposta in cui si considerano posseduti i redditi diversi derivanti da atti traslativi si individua tenendo conto della data di produzione dell’effetto traslativo e della data di percezione del corrispettivo.
Come precisato nella circolare 165/E/1998, infatti, pur essendo tali redditi regolati dal principio di cassa, la percezione del corrispettivo in un momento antecedente il trasferimento del diritto è fiscalmente irrilevante; in sostanza, il reddito si considera posseduto nel periodo di imposta in cui si perfeziona l’ultima delle due condizioni richieste.
A differenza di quanto visto per gli altri comparti impositivi, con riferimento ai redditi diversi non è prevista alcuna regola specifica riferita alla vendita con patto di riservato dominio e, di conseguenza, si applicano i criteri generali ora richiamati e le ordinarie regole civilistiche: la cessione produce reddito imponibile solo al momento del pagamento integrale del corrispettivo.
 
La causa tipica di tale negozio, consistente nella dissociazione temporale tra materiale disponibilità del bene e passaggio formale del diritto, può, però, essere utilizzata per realizzare operazioni elusive.
Ad esempio, due contraenti potrebbe stipulare un contratto di vendita con riserva della proprietà pattuendo che il 99% del prezzo sia pagato contestualmente alla formazione dell’atto e il rimanente 1% dopo 50 anni. In tal modo, il differenziale sarebbe fiscalmente postergato sine die.
Altro esempio di utilizzo elusivo può verificarsi nei casi in cui la cessione è fiscalmente rilevante solo se avviene entro un determinato arco temporale.
Si pensi a un soggetto che cede un immobile abitativo entro cinque anni dalla data di acquisto, stipulando una vendita con riserva di proprietà con pagamento dilazionato in sei anni. In tal modo, l’effetto traslativo si verifica oltre il periodo di monitoraggio e il relativo differenziale non risulta più imponibile.
Il contratto potrebbe, infine, essere utilizzato per postergare il momento di insorgenza di una minusvalenza e dilatare l’arco temporale quadriennale di utilizzo.
 
Ovviamente, anche in assenza di un’ espressa clausola antielusiva, eventuali condotte volte ad ottenere un illecito risparmio di imposta possono essere sindacate utilizzando l’articolo 10-bis (disciplina dell’abuso del diritto o elusione fiscale) della legge 212/2000.
 
Conclusioni
La vendita con riserva della proprietà si presenta come un negozio estremamente flessibile, che permette di coniugare la disponibilità immediata del bene con il pagamento differito del corrispettivo.
Nonostante l’introduzione nell’ordinamento di negozi con effetti similari, come il rent to buy e il leasing, la vendita con riserva della proprietà continua a occupare un ruolo rilevante nell’ambito degli scambi commerciali.
A differenza del rent to buy, infatti, essa non è temporalmente limitata e può essere utilizzata per qualsiasi tipologia di bene; rispetto al leasing, invece, offre all’acquirente una disciplina più equa in caso di inadempimento.
 
Da un punto di vista fiscale, però, considerato che quasi in tutti i settori impositivi il differimento dell’effetto traslativo viene ignorato, il venditore con patto di riservato dominio, a differenza di quanto accade per gli altri negozi citati, si trova costretto ad assolvere i propri adempimenti fiscali in via anticipata rispetto all’incasso del corrispettivo, con un conseguente peggioramento della propria posizione finanziaria.
Pertanto, la scelta di tale tipologia negoziale non può prescindere da un’attenta valutazione del suo regime fiscale.
 
 
4 – fine
La prima puntata è stata pubblicata giovedì 3 agosto
La seconda puntata è stata pubblicata mercoledi 9 agosto
La terza puntata è stata pubblicata giovedì 17 agosto